ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ. Καταγραφή και διασφάλιση της περιουσίας των πολιτών και του Ελληνικού Δημοσίου

ΕΛΛΗΝΙΚΟ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ

ΚΑΙ ΤΟ ΕΡΓΟ ΤΗΣ ΚΤΗΜΑΤΟΓΡΑΦΗΣΗΣ ΤΗΣ ΧΩΡΑΣ

1. Η πορεία της κτηματογράφησης (νομοθετικά)

Με το Ν. 2308/1995 ξεκίνησε η σύνταξη του Εθνικού Κτηματολογίου, με σκοπό την αντικατάσταση της διαδικασίας του υπάρχοντος (από συστάσεως του Ελληνικού Κράτους, το 19ο αιώνα) συστήματος μεταγραφών και υποθηκών για τα δικαιώματα επί των ακινήτων.  Με το Ν. 2664/1998 συστάθηκε η ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ Α.Ε., η οποία μετά την κατάργηση του ΟΚΧΕ (ΝΠΔΔ) με το Ν. 4164/2013, μετονομάστηκε σε ΕΘΝΙΚΟ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ ΚΑΙ ΧΑΡΤΟΓΡΑΦΗΣΗ Α.Ε. – ΕΚΧΑ Α.Ε.  Ήδη σήμερα, με το Ν. 4512/2018, η εταιρεία Εθνικό Κτηματολόγιο και Χαρτογράφηση Α.Ε. (Ε.Κ.Χ.Α. Α.Ε.) καταργήθηκε και στην θέση της συστάθηκε το Ν.Π.Δ.Δ. με την επωνυμία «ΕΛΛΗΝΙΚΟ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ», υπό την εποπτεία του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας.

Ο σκοπός που καλείται να πραγματώσει το «ΕΛΛΗΝΙΚΟ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ» είναι η καταγραφή και διασφάλιση της περιουσίας των πολιτών και του Ελληνικού Δημοσίου.   Θα οριοθετηθούν για πρώτη φορά οι ακίνητες ιδιοκτησίες στη χώρα, θα ξεκαθαρίσει η εικόνα και η έκταση της δημόσιας περιουσίας, ώστε να υπάρχει ασφάλεια στις συναλλαγές (αναγκαία για επενδύσεις και ανάπτυξη).  Ταυτοχρόνως, προστατεύεται αποτελεσματικότερα το περιβάλλον, καθώς η αμετάκλητη οριοθέτηση των δασών και του αιγιαλού θα αποτελέσει το σοβαρότερο εμπόδιο ενάντια στις καταπατήσεις και την αυθαιρεσία.

                Σε όποια περιοχή ολοκληρώνεται το έργο της κτηματογράφησης, τα υποθηκοφυλακεία προβλέπεται να αντικαθίστανται από τα οριστικά κτηματολογικά γραφεία τα οποία υπάγονται στο ΥΠΕΝ.  Ο Ν. 4512/2018 προβλέπει τη σταδιακή κατάργηση των υπαρχόντων εμμίσθων και αμίσθων Υποθηκοφυλακείων κλπ. με τη σύσταση 17 Κτηματολογικών Γραφείων και 75 Υποκαταστημάτων του Ελληνικού Κτηματολογίου, στα οποία θα τηρείται το σύστημα του Εθνικού Κτηματολογίου.  Μεταβατικά, μέχρι την ημερομηνία έναρξης λειτουργίας του Κτηματολογίου σε κάθε περιοχή απ’ αυτές στις οποίες δεν έχει περαιωθεί η κτηματογράφηση, θα τηρείται το σύστημα Μεταγραφών και Υποθηκών. Ταυτόχρονα, το Ελληνικό Κτηματολόγιο θα συνεχίσει να υποστηρίζει τη λειτουργία του Κτηματολογίου και σε νέα μεταβατικά Κτηματολογικά Γραφεία που θα λειτουργήσουν σε άμισθα και έμμισθα Υποθηκοφυλακεία πριν την κατάργησή τους. Σήμερα, η λειτουργία Κτηματολογίου υποστηρίζεται από τον Φορέα σε 119 μεταβατικά Κτηματολογικά Γραφεία που αναφέρονται σε περισσότερους από 400 ΟΤΑ.

2. Η πρόοδος της κτηματογράφησης

Τα πρώτα έργα κτηματογράφησης, στα μέσα της δεκαετίας του ’90, είχαν πιλοτικό χαρακτήρα και κάλυπταν μικρές διάσπαρτες περιοχές σε όλη τη χώρα.  Το 2008 άρχισε η κτηματογράφηση των μεγάλων αστικών κέντρων και το 2011 δρομολογήθηκε η κτηματογράφηση αγροτικών και περι-αστικών περιοχών.

Το 2016 επαναπροκηρύχθηκε ο διαγωνισμός κτηματογράφησης για το υπόλοιπο της χώρας (το ΚΤΙΜΑ 16 είχε προκηρυχθεί για πρώτη φορά το 2013, αλλά έκτοτε πέρασε από 40 κύματα).  Ήδη, από τον Νοέμβριο του 2018, έχει ξεκινήσει η περίοδος συλλογής δηλώσεων για τις περισσότερες συμβάσεις της κτηματογράφησης του υπόλοιπου της χώρας.  Αναφορικά με τη συνολική πρόοδο του έργου της κτηματογράφησης, μέχρι σήμερα, έχει ολοκληρωθεί η κτηματογράφηση και λειτουργεί Κτηματολόγιο για το 30,7% των συνολικών εμπράγματων δικαιωμάτων της χώρας.  Σήμερα, εξελίσσονται 72 συμβάσεις κτηματογράφησης για το 60,3% των δικαιωμάτων, συνολικού κόστους 490 εκατομμυρίων ευρώ, ενώ εκκρεμεί η ανάθεση 5 συμβάσεων για το 7% των δικαιωμάτων για τις οποίες υπάρχουν δικαστικές εμπλοκές μεταξύ των συμμετεχόντων.

Ήδη από τις 04/02/2109 λειτουργεί η νέα ηλεκτρονική εφαρμογή υποβολής δηλώσεων κτηματογράφησης, για την οποία με τα μέχρι σήμερα στατιστικά δεδομένα καταγράφονται πολλαπλάσια ποσοστά συμμετοχής από όσα στα προηγούμενα προγράμματα κτηματογράφησης.  Έτσι, οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να συναλλάσσονται με το Κτηματολόγιο, με σύγχρονες ηλεκτρονικές υπηρεσίες, χωρίς να απαιτείται η μετάβασή τους στα κατά τόπους κτηματολογικά γραφεία.  Για τον ίδιο λόγο έχει γίνει υποχρεωτική πλέον η ηλεκτρονική υποβολή όλων των τοπογραφικών διαγραμμάτων που επισυνάπτονται σε εγγραπτέες πράξεις καθώς και των διαγραμμάτων γεωμετρικών μεταβολών (για τη διαφύλαξη της διαφάνειας και της ασφάλειας).  Επίσης, άμεσα θα είναι διαθέσιμη εφαρμογή για «έξυπνα» τηλέφωνα με τη βοήθεια της οποίας οι πολίτες θα μπορούν να καταγράφουν τις συντεταγμένες των ορίων του ακινήτου τους, να λαμβάνουν το αρχείο των συντεταγμένων στο email τους και να το υποβάλουν στη δήλωση για εντοπισμό.  Τέλος σχεδιάζονται και πρόκειται να δρομολογηθούν την επόμενη περίοδο, η δυνατότητα ηλεκτρονικής παραγγελίας και παραλαβής πιστοποιητικών, αποσπασμάτων και αντιγράφων, καθώς επίσης και η απομακρυσμένη ηλεκτρονική έρευνα στα κτηματολογικά στοιχεία σε όσους αποφασίσει η Πολιτεία να δώσει σχετική πρόσβαση.

3. Σύντομες διευκρινίσεις για τις δηλώσεις εγγραπτέων δικαιωμάτων

Κατά τη διαδικασία κτηματογράφησης, οι δικαιούχοι εμπραγμάτων ή άλλων εγγραπτέων στα κτηματολογικά βιβλία δικαιωμάτων σε ακίνητα της υπό κτηματογράφησης περιοχής υποβάλλουν δήλωση του Ν. 2308/1995 με περιγραφή του δικαιώματός τους και αναφορά στην αιτία κτήσης.

Σε περίπτωση που ο δηλών επικαλείται ως τίτλο κτήσης την έκτακτη χρησικτησία (όπως θα συμβαίνει συχνά στις υπό κτηματογράφηση σήμερα περιοχές), ο φορέας ΕΛΛΗΝΙΚΟ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ δεν απαιτεί συγκεκριμένα αποδεικτικά έγγραφα για τη δήλωση κυριότητας επί ακινήτων με αιτία κτήσης χρησικτησία, αλλά έχει προδιαγράψει τα σχετικά αποδεικτικά, όπως αναφέρονται, ενδεικτικά, παρακάτω:

Δηλώσεις ενώπιον Δημοσίων Αρχών, ιδίως φορολογικών, όπως λ.χ. Ε9,

Συμβόλαια όμορων ιδιοκτητών που αναφέρουν τον δηλούντα ως κύριο του δηλούμενου ακινήτου,

Συμβολαιογραφικό προσύμφωνο, εφ’ όσον βεβαιώνεται η παράδοση της νομής,

Μισθωτήρια που εμφανίζουν ως εκμισθωτή τον δηλούντα, εφ’ όσον φέρουν βέβαιη χρονολογία,

Έγγραφα χορήγησης επιδότησης στον δηλούντα, από τα οποία προκύπτει ότι αυτός αντιμετωπίστηκε ως κύριος του ακινήτου,

Αποδείξεις καταβολής τελών πάσης φύσεως που βαρύνουν τον δικαιούχο του ακινήτου στο όνομα του δηλούντος,

Αποδείξεις ΔΕΗ, ΟΤΕ, ύδρευσης κλπ. προς τον δηλούντα,

Αποδείξεις καταβολής αμοιβής σε εργολάβο που περιέφραξε το ακίνητο ή ενδεχομένως για άλλες εργασίες, εφ’ όσον δεν αμφισβητείται η χρονολογία τους,

Παλαιά τοπογραφικά διαγράμματα που συντάχθηκαν με εντολή του δηλούντος και τα οποία τον αναφέρουν ως δικαιούχο,

Πράξη αναγνώρισης ορίων,

Υποθήκες και εν γένει βάρη στα ακίνητα για τα οποία δηλώνεται ως λόγος χρησικτησία,

Ένορκες βεβαιώσεις ενώπιον Ειρηνοδίκη ή Συμβολαιογράφου.

Στην περίπτωση εξ αδιαθέτου διαδοχής και εφόσον ο δηλών δεν έχει ακόμη προβεί σε συμβολαιογραφική αποδοχή κληρονομιάς ή σε έκδοση κληρονομητηρίου, προσκομίζονται υποχρεωτικά τα παρακάτω:

Ληξιαρχική πράξη θανάτου,

Πιστοποιητικό εγγυτέρων συγγενών,

Πιστοποιητικό περί μη δημοσιεύσεως διαθήκης,

Πιστοποιητικό περί μη αποποιήσεως,

Ο τίτλος κτήσης του αποβιώσαντος.

Σε περίπτωση διαδοχής εκ διαθήκης και εφόσον ο δηλών δεν έχει ακόμη προβεί σε συμβολαιογραφική αποδοχή κληρονομιάς ή σε έκδοση κληρονομητηρίου, προσκομίζονται υποχρεωτικά τα παρακάτω:

Ληξιαρχική πράξη θανάτου,

Αντίγραφο της δημοσιευμένης διαθήκης ή η απόφαση με την οποία κηρύχθηκε αυτή κυρία, εάν πρόκειται για ιδιόχειρη διαθήκη,

Πιστοποιητικό περί μη δημοσιεύσεως άλλης διαθήκης,

Πιστοποιητικό περί μη αποποιήσεως.

Πειραιάς, 27.02.2019

Με τιμή,

Φαίη Τζώρα – Μωράκη

Δικηγόρος Παρ’ Αρείω Πάγω, ΜΔΕ, Διαπιστευμένη Διαμεσολαβήτρια,

Μέλος του Μητρώου Συντονιστών Ε.Γ.Δ.Ι.Χ. Περιφέρειας Αττικής

Μέλος του Μητρώου Διαχειριστών Αφερεγγυότητας

Σόλωνος 73 & Ιπποκράτους, 10679 – Αθήνα

Τηλ. 210 3606024, κιν.697 2220593, fax 210 3606085, f[email protected]